2018年1月29日 星期一

按揭的算術(2)

上文提及,只要prime rate在第二年不升多過3.5%,加按仍有利可圖.

金管局將匯豐銀行自1980年的prime rate 放在網上.根據這個資料,可以計算每一個月嘅 prime rate 在之後24個月內最高及最低的prime rate,由高至低作出排列,得出比3.5%高的月份數量。

在433個data裏面(1980年1月至2016年1月),有44個data(月份)是高於3.5%.換句話說,代表有約90% (389/433)的機會兩年內prime rate沒有升超過3.5%.值得留意的是,這44個月份都是在1988年6月或以前發生的.

若果將下跌的趨勢以加以考慮,在433個data裏面,有69個data(16%)的跌幅是高於3.5%.最近1次發生是在2001年2月.

計算詳情請參考以下連結:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/17b6np6R3gf8IMJJbnzDGcXB9jpLNiYqsbJFa01DzAxY/edit#gid=0

2018年1月22日 星期一

按揭的算術(1)

按揭貸款是香港最常見的槓杆,如果購入物業後價格上升,加按後可以套現.套現後的還款時間表之方式(註:不是風險)跟私人銀行貸款還息不還本的方法比較相似.(以30年供款年期及現在的鎖息上限(2.15%)計,一年的還款額約為貸款額的4-5%.)在現在仍屬於相對低息的環境下,有套戥的機會.

例子1:為了方便計算,假設物業已按滿.物業現值600萬,按揭額為360萬.以最近市場上的Offer(參考資料)作估計,其成本及收入大概如下(2017年資料):

成本
收入
按揭利息(首兩年)
首年1.7%,其後H+1.3%
$59,512 + $x
按揭利率掛勾存款利息
假設上限為按揭利息的50%
$29,576
+ $0.5x
律師費
約 $6,000
銀行回贈
假設為按揭貸款的 1.6%
約 $57,600
按揭轉介回贈
假設為按揭貸款減銀行回贈的 0.1%
約 $3,484
剩餘存款利息
假設1.3%,見參考資料2
約 $44,420
按揭利息扣稅額(個人入息課稅/物業稅)
每個人稅率不同,這裏假設12%
約 $30,906
總成本
$65,616 + $x
總收入
約$165,986 + $0.5x

收支平衡點約為5.7%(P在第2年加3.55%)
計算詳情請參考以下連結:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hlQmOVJOQvfG496C2E6_0SB77VmQ03CZtlM84bCQ790/edit?usp=sharing

例子2:跟例子1一樣,若剩餘$180萬未還,以加按至$360萬並將得到的$180萬全數放回按揭利率掛勾存款.收入將會是銀行回贈及按揭轉介回贈,共約$60,000元(假設新舊兩者利率一樣).

風險:加按最主要的風險並不在利率,反而是交易對手風險(銀行倒閉).這時候,你將需要將借貸金額全數歸還於給銀行,但你的按揭掛勾存款將不能作抵扣 ,就像重新再供一層樓一樣.(有錯請指正)

根據上文,收支平衡點是P在第2年加3.55%.這個在統計上的機率有多高?我會嘗試在下文解答.

2018年1月21日 星期日

信用咭(1) - 信用咭組合

在理財道路上,其中一種令我最後悔的事,是沒有好好利用槓杆.這裏說的,不是那種高風險的孖展.而是日常生活中一些免費的槓杆.銀行的收入來源,就是從經過它出入的錢中拿一丁點.試想想,若果我們也從流出的錢中拿回一丁點,長年累月數目也非常可觀.

其中一種免費槓杆就是信用咭.信用咭已不是20年那種只集中於大額消費的模式.今時今日,在超市,快餐店買個10元8塊都可以用信用卡繳費.個人喜歡用信用卡,因為(1)我可以從銀行的月結單中看到自己的消費模式.(2)他們的優惠通常比其他的消費方式多.

個人認為,一個基本的信用咭應該有:

  1. 現金流信用卡:有一間銀行的信用卡,是可以找其他信用卡的卡數已不收取任何費用.這變相是將錢留在你的戶口裏賺取多一個月利息.
  2. 一張賺取現金回贈的信用卡:現在銀行都有一些沒有上限的現金回贈信用咭,由1-2%不等.
  3. "其他"信用卡:由於現金回贈的信用卡不包括很多交易(最主要是發卡組織不給銀行回贈的交易,如水電煤).這時候就需要有一張計算會給優惠(如Cash Dollars 或 里數)給這些交易的信用卡去繳交這些費用.

以上的建議,並不適合一些沒有自制能力的人.(不過,財務自由其中一個先決條件就是對自己消費的控制.)我不建議用一些Cash Dollars 或 里數的信用卡.因為很多時候為了換取機票,便會作出不必要的消費.

你的信用咭組合如何,可以分享一下嗎?