tag:blogger.com,1999:blog-56667841643669638742024-03-14T00:49:37.402-07:00儲世之道人到中年才發覺離財務自由之路甚遠,唯有還原基本步,透過儲蓄,一步步去追.tsekwyhttp://www.blogger.com/profile/10943041052019840747noreply@blogger.comBlogger3125tag:blogger.com,1999:blog-5666784164366963874.post-91117687712972342542018-01-29T09:23:00.002-08:002018-01-29T09:24:40.529-08:00按揭的算術(2)<style>
<!--
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td.headrow
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</style>
<div class="MsoNormal">上文提及,只要prime rate在第二年不升多過3.5%,加按仍有利可圖.</div>
<br />
<div class="MsoNormal">金管局將匯豐銀行自1980年的prime rate 放在網上.根據這個資料,可以計算每一個月嘅 prime rate 在之後24個月內最高及最低的prime rate,由高至低作出排列,得出比3.5%高的月份數量。</div>
<br />
<div class="MsoNormal">在433個data裏面(1980年1月至2016年1月),有44個data(月份)是高於3.5%.換句話說,代表有約90% (389/433)的機會兩年內prime rate沒有升超過3.5%.值得留意的是,這44個月份都是在1988年6月或以前發生的.</div>
<br />
<div class="MsoNormal">若果將下跌的趨勢以加以考慮,在433個data裏面,有69個data(16%)的跌幅是高於3.5%.最近1次發生是在2001年2月.</div>
<br />
<div class="MsoNormal">
<table class="standard" style="border:none;">
<tr>
<td valign="top" class="normalrow" style="width: 50%; text-align: left; border:none;"><div valign="top" align="left" class="MsoNormal">計算詳情請參考以下連結:</div></td>
<td valign="top" class="normalrow" style="width: 50%; border:none;"><div valign="top" align="left" class="MsoSmall" style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjGZlhBrjY5YaTArl1jryKY2GUCloIn7rTUaRZXjd_PfoUSOaT4_5eVCJ3FFSv19XPxb5OacTReVVKU5YQ9A77NiPcizPovtQKC3K9S8f9c4VqToOFQMrsWNWuznyd0jVJFoIX1bYK60TAX/s1600/primestatistics.jpg" imageanchor="1" ><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjGZlhBrjY5YaTArl1jryKY2GUCloIn7rTUaRZXjd_PfoUSOaT4_5eVCJ3FFSv19XPxb5OacTReVVKU5YQ9A77NiPcizPovtQKC3K9S8f9c4VqToOFQMrsWNWuznyd0jVJFoIX1bYK60TAX/s200/primestatistics.jpg" width="160" height="160" data-original-width="450" data-original-height="450" /></a>https://docs.google.com/spreadsheets/d/17b6np6R3gf8IMJJbnzDGcXB9jpLNiYqsbJFa01DzAxY/edit#gid=0</div></td>
</tr>
</table>
</div>tsekwyhttp://www.blogger.com/profile/10943041052019840747noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5666784164366963874.post-73461079709029223862018-01-22T09:48:00.004-08:002018-01-29T09:24:19.192-08:00按揭的算術(1)<style>
<!--
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</style>
<div class="MsoNormal">按揭貸款是香港最常見的槓杆,如果購入物業後價格上升,加按後可以套現.套現後的還款時間表之方式<b>(註:不是風險)</b>跟私人銀行貸款還息不還本的方法比較相似.(以30年供款年期及現在的鎖息上限(2.15%)計,一年的還款額約為貸款額的4-5%.)在現在仍屬於相對低息的環境下,有套戥的機會.</div>
<br />
<div class="MsoNormal"><b>例子1:</b>為了方便計算,假設物業已按滿.物業現值600萬,按揭額為360萬.以最近市場上的Offer(<a href="https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180115/20275015?_ga=2.117075841.602310640.1516297120-210008941.1516034232">參考資料</a>)作估計,其成本及收入大概如下(2017年資料):</div>
<br />
<div class="MsoNormal">
<table class="standard">
<tr>
<td colspan="3" class="headrow" style="width: 50%;"><div align="center" class="MsoNormal" style="text-align: center; color: white;"><b>成本</b></div></td>
<td colspan="3" class="headrow" style="width: 50%;"><div align="center" class="MsoNormal" style="text-align: center; color: white;"><b>收入</b></div></td>
</tr>
<tr>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">按揭利息(首兩年)</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">首年1.7%,其後H+1.3%</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">$59,512 + $x</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">按揭利率掛勾存款利息</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">假設上限為按揭利息的50%</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">$29,576<br /> + $0.5x</div></td>
</tr>
<tr>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">律師費</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">約 $6,000</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">銀行回贈</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">假設為按揭貸款的 1.6%</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">約 $57,600</div></td>
</tr>
<tr>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">按揭轉介回贈</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">假設為按揭貸款減銀行回贈的 0.1%</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">約 $3,484</div></td>
</tr>
<tr>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">剩餘存款利息</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">假設1.3%,<a href="https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180115/20275015?_ga=2.117075841.602310640.1516297120-210008941.1516034232">見參考資料2</a></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">約 $44,420</div></td>
</tr>
<tr>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">按揭利息扣稅額(個人入息課稅/物業稅)</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">每個人稅率不同,這裏假設12%</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">約 $30,906</div></td>
</tr>
<tr style=" font-weight: bold;">
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">總成本</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">$65,616 + $x</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">總收入</div></td>
<td class="normalrow" style="width: 18%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;"></div></td>
<td class="normalrow" style="width: 16%;"><div class="MsoSmall" style="text-align: left;">約$165,986 + $0.5x</div></td>
</tr>
</table>
</div>
<br />
<div class="MsoNormal">
<table class="standard" style="border:none;">
<tr>
<td colspan="2" class="normalrow" style="width: 50%; text-align: left; border:none;"><div align="left" class="MsoNormal">收支平衡點約為<b>5.7%</b>(P在第2年加3.55%)</div></td>
</tr><tr>
<td valign="top" class="normalrow" style="width: 50%; text-align: left; border:none;"><div valign="top" align="left" class="MsoNormal">計算詳情請參考以下連結:</div></td>
<td valign="top" class="normalrow" style="width: 50%; border:none;"><div valign="top" align="left" class="MsoSmall" style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhhZqwiQK7cUFRTYmer1pJCi6DXZhrOkFHLcIqBdWkkCcfefxOW8Wt62U-kXIMF8izTU9KIidU-CciR7aDz6uIdQWuveVHBcD5rpxO-Lqog6UjVFgbQ3kOzCjxh8QVmhAlJloYdqwwDLPJX/s1600/mortgageschedule.jpg" imageanchor="1" ><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhhZqwiQK7cUFRTYmer1pJCi6DXZhrOkFHLcIqBdWkkCcfefxOW8Wt62U-kXIMF8izTU9KIidU-CciR7aDz6uIdQWuveVHBcD5rpxO-Lqog6UjVFgbQ3kOzCjxh8QVmhAlJloYdqwwDLPJX/s320/mortgageschedule.jpg" width="160" height="160" data-original-width="450" data-original-height="450" /></a>https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hlQmOVJOQvfG496C2E6_0SB77VmQ03CZtlM84bCQ790/edit?usp=sharing</div></td>
</tr>
</table>
</div>
<br />
<div class="MsoNormal"><b>例子2:</b>跟例子1一樣,若剩餘$180萬未還,以加按至$360萬並將得到的$180萬全數放回按揭利率掛勾存款.收入將會是銀行回贈及按揭轉介回贈,共約$60,000元(假設新舊兩者利率一樣).</div>
<br />
<div class="MsoNormal"><b>風險:</b>加按最主要的風險並不在利率,反而是交易對手風險(銀行倒閉).這時候,你將需要將借貸金額全數歸還於給銀行,但你的按揭掛勾存款將不能作抵扣 ,就像重新再供一層樓一樣.(有錯請指正)</div>
<br />
<div class="MsoNormal">根據上文,收支平衡點是P在第2年加3.55%.這個在統計上的機率有多高?我會嘗試在下文解答.</div>
tsekwyhttp://www.blogger.com/profile/10943041052019840747noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5666784164366963874.post-62859963250994726812018-01-21T10:45:00.001-08:002018-01-24T09:34:40.968-08:00信用咭(1) - 信用咭組合<style>
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<div class="MsoNormal">在理財道路上,其中一種令我最後悔的事,是沒有好好利用槓杆.這裏說的,不是那種高風險的孖展.而是日常生活中一些免費的槓杆.銀行的收入來源,就是從經過它出入的錢中拿一丁點.試想想,若果我們也從流出的錢中拿回一丁點,長年累月數目也非常可觀. </div>
<br />
<div class="MsoNormal">其中一種免費槓杆就是信用咭.信用咭已不是20年那種只集中於大額消費的模式.今時今日,在超市,快餐店買個10元8塊都可以用信用卡繳費.個人喜歡用信用卡,因為(1)我可以從銀行的月結單中看到自己的消費模式.(2)他們的優惠通常比其他的消費方式多.</div>
<br />
<div class="MsoNormal">個人認為,一個基本的信用咭應該有:</div>
<br />
<ol>
<li class="MsoNormal">現金流信用卡:有一間銀行的信用卡,是可以找其他信用卡的卡數已不收取任何費用.這變相是將錢留在你的戶口裏賺取多一個月利息.</li>
<li class="MsoNormal">一張賺取現金回贈的信用卡:現在銀行都有一些<b>沒有上限</b>的現金回贈信用咭,由1-2%不等.</li>
<li class="MsoNormal">"其他"信用卡:由於現金回贈的信用卡不包括很多交易(最主要是發卡組織不給銀行回贈的交易,如水電煤).這時候就需要有一張計算會給優惠(如Cash Dollars 或 里數)給這些交易的信用卡去繳交這些費用. </li>
</ol>
<br />
<div class="MsoNormal">以上的建議,<b>並不適合一些沒有自制能力的人.</b>(不過,財務自由其中一個先決條件就是對自己消費的控制.)我不建議用一些Cash Dollars 或 里數的信用卡.因為很多時候為了換取機票,便會作出不必要的消費.</div>
<br />
<div class="MsoNormal">你的信用咭組合如何,可以分享一下嗎?</div>tsekwyhttp://www.blogger.com/profile/10943041052019840747noreply@blogger.com0