按揭的算術(1)

按揭貸款是香港最常見的槓杆,如果購入物業後價格上升,加按後可以套現.套現後的還款時間表之方式(註:不是風險)跟私人銀行貸款還息不還本的方法比較相似.(以30年供款年期及現在的鎖息上限(2.15%)計,一年的還款額約為貸款額的4-5%.)在現在仍屬於相對低息的環境下,有套戥的機會.

例子1:為了方便計算,假設物業已按滿.物業現值600萬,按揭額為360萬.以最近市場上的Offer(參考資料)作估計,其成本及收入大概如下(2017年資料):

成本			收入
按揭利息(首兩年)	首年1.7%,其後H+1.3%	$59,512 + $x	按揭利率掛勾存款利息	假設上限為按揭利息的50%	$29,576 + $0.5x
律師費		約 $6,000	銀行回贈	假設為按揭貸款的 1.6%	約 $57,600
			按揭轉介回贈	假設為按揭貸款減銀行回贈的 0.1%	約 $3,484
			剩餘存款利息	假設1.3%,見參考資料2	約 $44,420
			按揭利息扣稅額(個人入息課稅/物業稅)	每個人稅率不同,這裏假設12%	約 $30,906
總成本		$65,616 + $x	總收入		約$165,986 + $0.5x

收支平衡點約為5.7%(P在第2年加3.55%)
計算詳情請參考以下連結:	https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hlQmOVJOQvfG496C2E6_0SB77VmQ03CZtlM84bCQ790/edit?usp=sharing

例子2:跟例子1一樣,若剩餘$180萬未還,以加按至$360萬並將得到的$180萬全數放回按揭利率掛勾存款.收入將會是銀行回贈及按揭轉介回贈,共約$60,000元(假設新舊兩者利率一樣).

風險:加按最主要的風險並不在利率,反而是交易對手風險(銀行倒閉).這時候,你將需要將借貸金額全數歸還於給銀行,但你的按揭掛勾存款將不能作抵扣 ,就像重新再供一層樓一樣.(有錯請指正)

根據上文,收支平衡點是P在第2年加3.55%.這個在統計上的機率有多高?我會嘗試在下文解答.